세금 깎아줘야 집값 잡힙니다 (싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 이관옥 교수) (2부)

Kind: captions Language: ko 전세가 문제라고 생각을 하는 거거든요. >> 어느 날 그냥 그건 제도적으로 없애면 없앨 수도 있으니까. 그렇게 되면 전세 기준으로 형성되 있는 월세가 진짜 집값 기준으로 해서 올라갈까라고 봐야 돼요. >> 전세 끼고 갭투자. 어쨌든 사금을 레버리지로 쓰는 거잖아요. 전세가 없어진다라고 하면 >> 수요가 줄어드는 거죠. 제가 훨씬 더 적은 돈을 들고 주고 거기에 있는 주거 서비스를 이용하는 거잖아요. 근데 그 옵션이 없어지고 만약에 월세로 해야 된다 그러면 제가 생각했을 때 많은 사람들의 수요가 뭐 좀 더 저렴한 아파트를 구매한다거나 이렇게 이동을 할 거 같거든요. 세상의 모든 지식 언더스탠딩 >> 제가 또 한 가지 이제 갖고 온 거 좀 따끈따끈한 건데 이게 너무 작아서 >> 좀 더 확대를 해서 이렇게 보면 이게 얼번랜드 인스티튜이라는 >> 그 >> 부동산 전문가들이 모여 있는 그룹 예 그게 아시아 아테 지부가 있어요. 네발표를 요게 가로축이 어 중이 가격 그 각 도시의 중위 가격을 중위 소득으로 나눈 거예 >> 그다음에 y축이 >> 어 중이 렌트를 중이 >> 음 >> 월소득으로 나눈 겁니다. >> 예. >> 예. 그래서 이제 이제 좀 제가 서울이랑 다른 도시들이 어디에 위치했는지 이제 보면은이 5라는게 저희가 보통 기준으로 삼거든요.이 5가 넘으면 어for블 부담 가능하지 않다라고 생각을 하는 거예요. >> 그러니까 왜냐면 중위 가격이 도시의 중위 가격을 중위 소득으로 나눠 가지고 오라는 거는 보통 15년 정도 걸린다라는 거거든요.이 이 중위 정도 아파트를 살려면 >> 음 >> 그리고 보통이 Y축에 있는 렌트 같은 경우는 30%를 기준으로 삼습니다. 그래서 이제 여기 점선이 이렇게 있는게 30%가 넘으면 거기에 월세가 굉장히 비싸다. 예. 그 소득에 30% 이상을 예. 렌트로 써야 되는 거니까. 예. >> 근데 이제 보면 >> 한국은 진짜 저렴 부담 가능해요. >> 서울 빼놓고는 >> 보시면 부산, 대구, 광주, 울산, 대전 저희가 제일 저렴해요. >> 전 세계에서 저 집값 저렇게 싼 나라가 없었. 전 세계는 아니고이 지금 아시아만 본 거긴 한데 심지어 무슨 배발도상국 마닐라 이런데 여기 있잖아요. 마닐라 호치민 뭐 요런데 우리가 제일 여기 보면은 한국밖에 없어요. 여기 지금 렌트도 싸고 가격도 저렴한데는 >> 음 >> 서울 말고 >> 다 나머지 도시는 다 여기 있다. >> 인천만 조금 여기 걸쳐긴 한데 어쨌든 >> 거의 지금 그렇습니다. 그리고 근데 이제 서울은 우리가 여기 있다. 음, >> 렌트는 싼 편인데 아직도 월세는 30% 이하니까. 근데 어,이 Pir이라고 하는 중위 소득 대비 중위 가격은 12 정도 된다. >> 저말은 12년 걸린다는 말인 건가요? >> 하나도 안 쓰고 다 모았을 때 >> 다 모으면 >> 그럼 결국 >> 36년 정도 걸린다는 거니까 서울에서 집사기 어렵다는 말이 맞기는 거죠. 네. 하지만 임대는 저렴하다. 그래도 >> 그렇게 되는 겁니다. >> 서울 저기 도시 하나 같은데 사실 조기하고 경기도 이렇게 합치면 거의 2천만 명 3천만 명이 살기 때문에 너무 힘든 거 같아요, 우리나라는. >> 응. >> 아니, 그니까 서울이라고 도시 하나만 비싸고 나머지는 되게 저렴한 것처럼 보이지만. >> 음. >> 저기 서울에 천만 명 살고 서울 주변에 또 한 천만 명 살잖아요. >> 음. 그러니까 아 우리나라도 그 도시 하나가 아니고 되게 큰 덩어리의 도시가 이제 꽤 비싼 이제 주거 비용을 내고 >> 살아야 되는 그런 공간에 있는 거 같아요. >> 근데 뭐 다른 나라 대도시들 보면 제가 이번에 중국 갔다 왔는데 >> 상해가 >> 2,500만이고 >> 항저우가 1,300만이고 수저우가 1,200만인데 그 세 개 도시 합치니까 우리나라 인구 같더라고요. 그러더라. 어쨌든 그런데 각각 이제 여기 보면 뭐 중국도 대도시들 다 있는데 중국도 엄청 비싸요. 지금 좀 직값이 떨어졌다고 하지만 뭐 베이징, ష젠 이런 데는 막 20 이상이잖아요. 그래서 이제 서울이 여기 있는데 글로벌들 사이에서 물론 싼 건 아니지만 그렇게 비싸냐 [목을 가다듬음] >> 하는 거는 사실 좀 이제 오사카도 여기 있거든요. 보면은 >> 오사카 >> 오른쪽에수록 집값이 비싼 거 >> 그렇죠. 두 그 소득 대비 집값이 비싼 거죠. 도시대 그래서 사실 서울보다 이렇게 더 이쪽에 있는 데는 >> 뭐 보면은 멜버른 정도 >> 멜론이나 뭐 후크호카 >> 예 뭐 >> 그런 데가 조금 서울보다 소득 대비 좀 싸다 집값이네 >> 시드니도 이제 요즘에 호주가 집값이 떨어졌기 때문에 코로나 이후에 >> 그래서 이제 좀 그렇고요. >> 이제 보면 싱가폴 같은 경우가 이제 굉장히 아까 그 공공주택 >> 5 이하입니다. 그래서 이제 요게 이제 굉장히 저렴하다. 부담 가능하다. 하지만 싱가포은 민간 주택은 여기 있습니다. >> 아, >> 그러니까 공연 공공주택이랑 민간 주택의 차이가 굉장히 심하다. >> 그래서 만약에 저희가 >> 싱가포의 모델에 대해서 얘기를 할 거면 투 트랙으로 간다고 생각하시면 될 거 같아요. >> 정말 상위의 그런 >> 집은 그냥냅두고 네. 네. 물론 이제 뭐 취득세같이 그런 걸로 조금 조정을 하긴 하지만 특별히 뭐 거기에 대해서 그런 정책을 많이 하는게 아니라 아래쪽을 탄탄하게 공급 주택으로 받쳐 가지고 5 이하를 유지한다라는 정책 목적이 >> 교수님 교수님이 갖고 계신 느낌상 싱가폴의 저 상위 주택 저거는 비싼 거 그냥 싱가폴 정부가 거의 포기한 거 같다라는 느낌의 저 주택이 싱가폴 주택에서 대충 비율이나 비중이 어느 정도 >> 25% 정도 됩니다. 25. >> 예. 그니까 전체 주택의 그 스으로 봤을 때 >> 스으로 봤을 때 >> 꽤 많네요. >> 그러면 우리나라 서울집과 포기한 거랑 똑같은 거네요. 전체 집 되게 25%가 서울집 아닙니까? 우리나라는. >> 그렇죠. >> 그죠. >> 예. >> 그 서울집값 잡기는 포기한 거네. 싱가폴도 그래놓고 지방 집값만 잡아놓고 주택 정책의 천국이라고 하고 있었던 거네. 그동안 지방집값은 우리가 더 잘 잡았잖아요. 지금 [웃음] >> 우리는 우리는 지역적으로 좀 떨어져 있고 싱가포로 하시니까 >> 날카로운데 [웃음] >> 예 그게 >> 맞아요. 교수님 그리고 궁금한 게요. >> 네 >> 재밌는게 많아서 재밌게 재밌어서 질문드린 건데 나라들마다 집값은 비싼데 임대료가 싼 나라도 있고요. >> 그렇죠. >> 집값은 싼 주제에 임대료는 비싼 나라도 있고요. >> 음. 근데 저게 너무 차이가 서로 나서 똑같은 집이면 똑같은 집이면 임대료가 비싸면 집값도 비싸고 얼추 그럴 거 같은데 >> 음 >> 저거 왜 저렇다고 이해를 해야 돼요? 사실 여러 가지 이유가 있을 수 있는데 뭐 그 수요가 어 그니까 멘탈 수요가 임대 수요가 뭐 외국인이나 이런 것 그런 사람들로 인해서 꾸준히 있다. 아니면은 호주 같은 경우에는 유학생들도 멘트를 많이 하고 이제 이런 뭐 >> 임대 수요가 꾸준히 있는데는 그 가격 >> 부담 능력 대비 렌탈 부담 능력이 훨씬 더 높을 수 있는 거죠. 예. 그 예 그거에 해당하는 데가 이제 여기 이쪽에 있는 예를 들면 요런 데가 있는데 막 그렇게 많지 않습니다. 왜냐면 보통 말씀하신 대로 이제 가격이랑 임대 >> 임대료가 비싸면 집값도 당연히 올라가겠죠. 근데 우리는 좀 비상 비정상적으로 임대료가 가격에 비해서 싸요. 사실 저는 이거를 하나의 좀 문제라고 보는 이유가 그러면 누가 이제 집을 사요 그러면 바보가 아닌 이상 기대 수익이라는게 있을 거 아니에요. >> 그럼 내가 임대에서 이걸 못 뽑아 낸다라는 거는 결국은 >> 매매 차익으로 뽑아야 >> 그렇죠. 네. >> 그니까 한국은 시장이 그렇게 형성이 돼 있는 거예요. >> 그니까 멘탈 이드가 굉장히 낮기 때문에 >> 이거를 뽑아내는 건 결국 매매 차익으로 뽑아내야 되는 거거든요. 그래서 항상 우상향하는 주택 시장을 상상할 수밖에 없고 그렇게 안 되면 이제 다 같이 이제 어 저희 이번에 주식 시장처럼 이제 그렇게 되는 상황인 거죠. 예. 그래서 저는 사실 임대로도 좀 정상화가 될 필요가 있다. >> 그리고 전세는 이제 아무래도 어쨌든 점점 사라지고 있는 제도이기 때문에 그 부분이 만약에 임대가 정상이 된다면 보유세도 아까 그래서 싱가포 같은 경우에는 영광 가치 임대 가치로 하는 이유가 >> 임대료도 이제 굉장히 정상화가 돼 있고 싱가포은 높은 편이고 >> 그거에 맞춰 가지고 보유세를 내라. 물론 세율은 굉장히 낫지만 >> 이제 그런 것도 한 가지 우리가 좀 고려해 볼 수 있지 않느냐. >> 과세 표준에 대해서 >> 임대로가 정상화돼야 된다 될 필요가 있거나 된다는 건 올 월세가 올라간다는 뜻인데 >> 음 >> 강제를 올릴 수도 없고 수요는 수요와 공급이 지금 대충 이러니까 월세가 뭐 이만 이만큼일 거 아니겠습니까? 아, 강제를 올리자는 건 아닌데 저희는 전세가 문제라고 생각을 하는 거거든요. >> 음. 그럼 예를 들면 전세가 어느 날 그냥 그건 제도적으로 없애면 없앨 수도 있으니까 전세 금지를 하든가 아니면 임대차 보호법에서 전세금 보호를 국가에서 안 해 주든가 하면 슬금슬금 없어져서 금방 없어질 수는 있을 것 같은데. >> 음. 그렇게 되면 전세 기준으로 형성되 있는 월세가 진짜 집값 기준으로 해서 올라갈 거라고 봐야 돼요. 저는 그럴 거 같기도 하고. 반대로 지금이 형성된 월세라고 하는게 시장에서 형성된 월세 가격인데 >> 음 >> 전세 제도가 없어졌다는 이유로 그냥 오늘날 갑자기 월세 가격이 올라간다는게 이게 이게 말이 되나 싶기도 하고요. >> 아주 급격하게. 물론 이제 그 저희가 그런 상황을 카운터 팩추얼로 겪어보자. 네. 좋은 주제일 같은 만약에 일어나면 근데 이제 드는 생각은 뭐가 됐든 전세 지금 이미 좀 일어나고 있잖아요. 전세가 좀 많이 없어지고 반전세로 전환되고 이러면서 월세가 조금 더 조금씩 올라가고 있잖아요. 그런 비슷한 현상이 오지 >> 않을까라는 근데 이제 그게 뭐 어느 날 아침에 그렇게 되는 건 아니고 좀 그레주얼리 그렇게 점진적으로 될 거 같다라는 생각은 >> 들기는 듭니다. 그런데 그 제도의 사라짐 때문에 생기는 월세 상승 폭이라는게 분명히 있을 것이다. >> 네. 있을 거라고 >> 제도 때문에 바뀌는 >> 예. 그리고 사실은 지금 집값을 >> 올리는 역할을 하는 것 중에 저는 전세가 >> 있겠죠. 당연히 >> 있다고 당연히 생각을 하거든요. 전세 끼고 갭투자가 너무 사실 큰 역할 하고 있다고 생각을 해서 >> 예. 네. 그래서 이게 어쨌든 사금융을 레버리지로 [웃음] 쓰는 거잖아요. 네. 그래서 그런 면에 있어서 만약에 전세가 없어진다라고 하면 >> 음 >> 수요가 줄어드는 거죠. 어쨌든 전세를 갭투자했던 사람은 못 하게 되는 거잖아요. 집을. 어 >> 그러면은 어 어쨌든 주택 수요가 좀 더 줄어들고 아니면 사실 이제 제가 10억 10억 5천짜리 그 아파트 미디언 보여 드렸지만 훨씬 싼 아파트도 많다라는 거잖아요. 다. 빌라 같은 경우는 제가 뭐 아예 오늘 보여 드리지 않았지만 더 저렴한게 많고. >> 그러면 아 내가 전세를 살까? 좀 좋은 아파트에 전세를 살까? 음. >> 전세를 그 예를 들어 뭐 좀 신축 아파트에 아주 뭐 강남까지 아니어도 산다라는 거는 제가 훨씬 더 적은 돈을 들고 주고 거기에 있는 주거 서비스를 이용하는 거잖아요. 근데 그 옵션이 없어지고 만약에 월세로 해야 된다 그러면 제가 생각했을 때 많은 사람들의 수요가 뭐 좀 더 저렴한 아파트를 구매한다거나 이렇게 이동을 할 거 같거든요. 음. >> 음. 전세가 없어지면 월세밖에 없는데 2월세 내느니 >> 대출 받아서이자내는게 낫지 않겠니? >> 그런데 이제 아주 비싼 아파트는 감 부담 능력이 안 되니까 좀 더 저렴한 뭐 빌라가 됐든 아니면은 그런 좀 구축 아파트로 수요가 좀 분산되지 않을까 생각은 있어요. 예. 그 >> 그리고 또 이제 갭투자를 하는 사람들도 그걸 못 하게 되니까 음 >> 그 >> 그런 수요도 좀 분산이 되고 아주 재밌는 토론 거리네요. 두 주제에 대해서 저는 개인적으로 빌라나 저렴한 아파트를 사람들이 안 바이하지 않는 이유는 전세라는 대체제의 존재도 오늘 설명 듣고 나니까 꽤 설득력 있는 가설인데 저는 그것을 한번 샀다가 별로 차익도 못 먹고 팔 수밖에 없는데 저렴 주택인 저렴이 주택이니 >> 네네 [콧방귀] >> 근데 그 히스토리가 우리나라에서는이 2%가 조금 좀 불편한 표현으로 전과가 남아서 >> 아 유주 유주택 >> 유주택 기록 유주택 기록이 그게 청약 가점에서는 돈으로 따지면 엄청난 그 마이너스가 되기 때문에 어 그러니까 사람들은 또 사지도 않으니 팔기도 되게 힘들거든요. 한번 샀다가 >> 음 >> 그냥 좋아 보여서 샀다가 한번 그 못 파는 고생을 한번 더 하게 되면 결국 또 못 팔기도 하고 >> 그렇죠. 그 두려움 내지는 그 공포 때문에 못 사는 거라 이거는 그 제도가 바뀌고 시간이 꽤 흘러야만 그쪽으로 온 기가 매기가 갈 거고 아마 우리나라의 주택이 양극화되고 저렴이 주택이 잘 안 팔리는 그 주요한 이유 중에 하나는 다른 나라에는 없는 독특한 그것 [콧방귀] 때문일 것 같다는네 그 가설이 있는데 모르겠습니다. 그냥 가설이니까. 1, 있고 결국은 저는 사람들이 원하는 주택을 많이 공급해 줘야 되잖아요. 그러면 많은 사람들이 아파트에 살고 싶어 한다라고 했을 때 그러면 우리가 아파트를 더 많이 공급을 해 줘야 되는게 당연하다고 생각을 하고요. 그래서 이제 빌라 재정비 사업은 좀 활발하게 이루어져야 된다고 저는 생각을 하거든요. 예를 들어 싱가폴 같은 경우에는 그 공공주택이라고 하지만 전부 다 아파트거든요. 싱가포은 빌라라는게 아예 없습니다. >> 어, >> 예. 그래서 물론 [콧방귀] 뭐 당연히 아파트도 좋은 아파트, 좀 오래된 아파트, 구축, 뭐 좋은 지역 이런게 있긴 합니다만 그래도 어쨌든 유형 자체가 >> 빌라라는 유형이 없다라는 거죠. 어떻게 생각하면. 그래서 그런 맥락에서는 뭐 특히 젊은 분들이 다 아파트를 좋아하잖아요. >> 그러면 우리가 아파트를 더 많이 공급을 할 수 있는 거겠죠. >> 예. 그런 제도를 좀 마련해야 되지 않을까? >> 궁금한 거 없어요. 난 궁금한 거 하나 있어서 질문 하나만 더 드릴게요. >> 저도 하나 있긴 한데 >> 먼저 해요. 그럼 >> 저는 궁금한게 지금 >> 교수님한테 저희가 질문을 자꾸 여러 개 드리는 이유가요. 장기자는 어떤지 몰라도 >> 음 >> 우리나라는 질문드릴 전문가가 없습니다. 제가 보기에. 왜냐면 >> 네. 이분은 왼쪽 전문가 아니면 오른쪽 전문가라서 >> 아 >> 그냥 나라 걱정을 하는 누군가가 질문을 하려고 하면 가운데 전문가가 잘 없어 가지고요. >> 네. >> 그냥 그분의 정치적 입장에 따라서 답을 자꾸 주시니까 내지는 >> 정답을 본인이 주셨는데도 저번에 스탠스에 따라서 자꾸 오해를 하니까 우리가 이게 논의가 진전이 안 되는데 >> 싱가포르에서 오신 교수님은 뭐 그냥 학자이실 거 아니겠어요, 지금은. >> 네. 그래서 지금 야 잘 만났다 싶어 가지고 평소에 궁금하던 거 지금 막 물어보는 거예요. 조금만 이해해 주세요. >> 아니요. 너무 저는 좀 궁금 궁금한게 [웃음] 보유세 지금 정부에서 이제 보유세를 좀 올리려고 하고 있잖아요. >> 네네. >> 뭐 다른 나라도 그런 사례가 없 말씀하신게 없었던 쓰지 않는 거라고 말씀해 주셨는데 보유세를 올리면 직값을 잡는데 뭐 어떤 수단으로 활용할 수가 있을까요? 그 이제 뭐 몇 가지 연구가 있더라고요. 그 보유세를 올렸을 때 뭐 가정을 해 가지고 시뮬레이션 예를 들면 텍사스가 지금 오늘은 안 보여 드렸지만 보유세가 높아요. 그러면은 캘리포니아의 텍사스 정도의 보유세를 도입을 한다면 집값이 떨어질 것인가 뭐 이런 연구으로 [목을 가다듬음] 이제 미국 연준이 그 패드에서 한게 있고 뭐 이렇더라고요. 그래서 보면은 사실 보유세를 올리면 특히 아까 고령층 같은 경우에 좀 집을 내놓기는 해요. 그런 에비던스는 있습니다. >> 예. 그래서 그 >> 아무래도 담세력이 이제 안 되시다 보니까 그런 분들이 조금 이제 다운 사이즈를 할 확률이 조금 있다. >> 예. 그래서 예. 아주 뭐 막 드라마틱하게 공급이 나오는 건 아니지만 일부의 고령층들이 집을 팔고 방사이즈를 할 아까 뭐 예를 특히 다주택인 경우에는 너무 심하니까 예 그리고 1가구 1주택인 경우도 이게 너무 보유세가 심 부담된다고 하면은 조금 이제 >> 할 수 있겠지만 이미 우리는 아까 뭐 고령층에 대한 그런 여러 가지 혜택들이 감면이 있고 >> 1주세의 경우에 >> 예 그거를 없애는 것도 사실 >> 그렇게도 좀 하죠. 예. 쉽지 않고 그러면 너무 [콧방귀] >> 고령층 분들한테 패널라이즈를 하는 거잖아요. >> 징벌을 하는 거잖아요. 그게 옳은 건지도 잘 모르겠고. 음. 그래서 일단 그게 있고 또 한 가지는 뭐 이게 이거는 좀 학자들마다 갈리기는 하는데 그러면은 만약에 조세 제도를 주택 시장 안정에 쓴다면 어떤 아까 제가 매도자를 겨냥해야 되나 매수자를 겨냥해야 되는 것도 말씀을 드렸는데 >> 보유세가 좀 더 괜찮다라고 생각하는 사람들도 있기는 해요. >> 경제학자 중에. 그 단기적인 충격을 주지 않으면서 어쨌든 >> 이게 생각을 해보면 아까 고령층 분들도 집을 좀 내놓을 수도 있지만 내가 새로 집을 살 사람이면 보통 사람들은 자기의 유적 코스트를 생각하거든요. 내가이 집을 샀을 때 앞으로 매년 들어갈 돈. >> 음. >> 그리고 앞으로 이제 당연히 주택 가격, 취득세 뭐 이런 거에다가 앞으로 내가 매년 내야 될 보유세. 음. >> 근데 그게 이제 보유세가 높아졌다. 그러면 그게 >> 제 머릿속에 있으니까 아, 그 보유세가 높아졌으니까 가격은 이만큼은 못네. >> 그렇죠. 이렇게 되는 거죠. >> 그니까 자기가 살려고 하는 집의 눈높이가 한 뼘씩 낮아질 것 같아요. 표현을 하자면. 만약에 보유세가 그렇게까지 많이 올라가면 >> 보유색가 올라가면 즉 특히 보유세를 비싼 집에다가 강하게 먹이면 비싼 집 눈높이 살려는 눈높이가 한 뼘씩낮 두 뼘씩 낮아지고 >> 그렇죠 >> 뭐 전반적으로 다 비슷하게 보이스를 올린다. 만약 앞으로 우리나라 그러면 다들 한 뼘씩은 낮아질 텐데 >> 음 >> 이제 요즘은요 최근 흐름은 비싼 집 보유세를 좀 올린다고 하니 제 걱정은 그래 그러면 아주 비싼 집에는 매물이 좀 나오겠지 그런데 한뼘 낮아진다면 눈높이가 그럼 저는 예를 들면 강남에 45평짜리 아파트를 살려고 하다가 보유세에 계산하고 강남에 30평대를 가거나 마포에 40평대로 가지 않겠습니까? 제가 >> 음 >> 그러면 저 때문에 강남의 40평대 가격은 한뼘 낮아지겠으나 마포의 40평대나 강남의 30평대 가격은 저 때문에 올라가지 않겠습니까? >> 원래 거기 들러가려고 했던 사람들 밑으로겠죠. >> 그렇죠? 계속 필터링이 되는 거잖아요. >> 아 그 부분들은 또 내려고 또 내려고 또 내려가니까 아 한 땀씩은 다 내려가겠네. >> 그렇죠. 그렇죠. 아, 그리고 나서 >> 아니 완전히 거기만 올리지 않은 이상 딱 그 스페시픽한 구간만 딱 올리지 않은 이상. >> 근데 우리는 지금은 비싼 쪽 쪽에서만 이제 올리자. >> 심지어는 >> 그 싼집이나 뭐 1주택이나 그거는 훨씬 전 낮춰 준다고 하니까 그래서 저는 서울의 고가 아파트들 사이에서는 가격 차이가 약간 찌부는 좀 될 거 같은데 그것도 한번 손바기 되고 나면 그다음부터야 그런 거 없을 거고. >> 그렇죠. 그리고 솔직히 별로 그렇게 중요하지 않죠. 그 최상위층에 있는 가격이 좀 집값 잡으려고 하는 건가? 그래서 지금 강남 집값 잡고 마포 집밥 좀 올리면 그건 괜찮은 건가? 그게 타겟인가? 하여튼 >> 그런 고민은 조금 >> 아 맨 위에만 높혔을 때는 >> 어 그러니까 잡히긴 잡히겠죠. 단기로는 단기로는 잡힐 거고 안 사고 그럼 월세 들어가겠습니다라고 하고 뭐 그럴 테니까 >> 뭐 임태 임대료에 반영되기도 하고 그런 변화는 있을 것 같은데 >> 그렇죠. 나 그거 잘 모르겠다는 생각은 들더군요. >> 음. >> 그리고 전세와 관련해서는 그 전세가 사금융 역할을 해서 집을 사기 쉽게 만들었다. >> 네. >> 어, 그래서 집값을 올린다. 충분히 이해되고 맞는 설명인 거 같습니다. 그런데 그렇게 해서 집을 살려는 수요가 많으니까 마음 놓고 집도 막 짓고 그랬던 거 아니겠습니까? 빌라도 짓고 막 서울에 막 다양한 아파트들도 짓고 경기도의 아파트를 마음껏 지어서 미분양 걱정을 안 했던 이유가 일주택자만 사는게 아니라 집에 한두 있는 사람도 그냥 전세고 사지 뭐라고 해서 충분한 수요가 있다 보니 >> 개발자들은 그 수요까지 감안해서 거기에 아파트를 지었지음 >> 전세라고 하는게 없었으면 그리고 현재 대출 규제처럼 이런게 있었으면 >> 다들 1주택자 아니면 수요자가 없을 텐데 그러면 과연 면 건설이 이만큼 잘 됐을까? 주택 공급이. >> 그 가정을 하면 주택 공급이 지금보다 안 됐다고 가정할 때 집값이 전세 없어서 덜 올랐을까? 아니면 전세 때문에 공급이 되는게 덜해서 더 올라 있을까? 그것도 잘 어떻게 봐야 되겠습니까? 부분 >> 재밌는 질문인 거 같아요. 그 주택 보급률이라는게 있잖아요. 그 각 도시나 이런데 보면 주택 보급률이라 그래 가지고 총 주택의 재고수를 >> 그 가구수로 나눠 가지고 이제 하는 건데 사실 주택 보급률로 보면은 저희가 이제 싱가포이랑 비슷하더라고요. 보니까. 근데 싱가포은 자가 보일이 훨씬 높으니까 그만큼 다 주택자가 적다라는 거고. 예. 우리는 어 서울로 봤을 때는 자가보율이 50%도 안 되잖아요. 우리는 그러니까 그만큼 다주택자가 굉장히 많다라는 얘기인 거죠. 근데 결국은 두 도시에서 봤을 때 어물론 이제 싱가포는 굉장히 특이한 공공주택의 [목을 가다듬음] 시스템이 있기는 하지만 그래도 제가 생각했을 때는 결국은이 전세가 있다고 전세가 없어서 있는 싱가폴이 오히려 더포더블하다. 지금 제가 이렇게 비교를 했을 때는 >> 음론 >> 없을뿐만 아니라 이제 다른 나라도 전세는 없는데 >> 예 그렇죠 보급률 더 우리보다 더 비싼 거는 아니니까 >> 그렇죠 그리고 이제 전세라는 경우 전세라는 제도가 시장을 많이 왜곡시킨다고 저는 좀 생각을 해서 아까도 이제 그 뭐 >> 월세 등 >> 예 월세도 그렇고 저희가 뭐이 지금도 약간 이슈가 되는 것도 1가 1주택인데 비실 거주하는 경우는 어떻게 하냐 그거잖아요. 내가 갭투자해가지고 샀는데 저도 어디 전세 사는 거예요. >> 맞아요. 전세 주고 전세 사 >> 예 그렇게 많이 하잖아요. 근데 그게 나쁘다는 건 아니에요. 당연히 집을 지금 당장 살 여력이 없으니까 어쩔 수 없이. >> 근데 어떻게 생각하면은 옵션을 선점한 거잖아요. >> 예.이 >> 시장에서 자기가 >> 좀 더 쌀 때 들어가서 >> 코션 사는 거죠. >> 예. 쌀 때 들어가서 산 거잖아요. 그렇게 생각하면 세금은 더 내야 되는 게 >> 맞지 않냐. 저는 그 논리로 보는 거거든요. >> 그 사람이 뭐 잘못했다라는 건 아니지만. 거주하는 일주택과 비거주하는 일주택을 생각할 때 콜옵션 사둔 거니까 >> 예. 옵션에 대한 대가로 좀 더내는게 맞지 않냐라는 생각을 >> 하고 있는 거죠. 네. 왜 그 옵션 옵션을 사두 사두는 이유는 >> 사금융을 해서 옵션을 산 거잖아요. 어떻게 생각하면. 근데 그런 식으로 모든 사람이 한다고 생각해 보세요. >> 그러면 >> 대출 규제나 뭐 정부 정책이 좀 덜 먹힐 가능성이 있죠. 그거 걱정하시는 거죠? >> 예. 예. 그것도 그렇고. 아, >> 그니까 어쨌든 만약에 이게 너무 프레트해져서 모든 사람이 그렇게 >> 어, 나도 해야지 이렇게 되면은 >> 이게 정상적으로 안 들어갈 거니까. 어, >> 그에 따른 페널티를 좀 내라. 그런 >> 페널티인지 아니면 좀 옵션에 대한 피인지 어쨌든 예, 그런 피를 조금 >> 부과를 하는게 맞지 않느냐라는 생각을 해 본 거죠. >> 음. 거주를 안 할지도 모르는 건데. 그죠? >> 그렇죠. 근데 물론 당연히 >> 구만 나오면 >> 샀을 때는 뭐 당연히 거주를 할 플랜이 있을 수도 있겠지만 >> 거주 안 하더라도 일단은 집값을 팔로우해야 내가 나는 성북구에서 살 건데 일단은 중부분 아파트라도 잡아놔야 >> 그렇죠. >> 나중에 이거 팔아서 돈 더 못 해서 성부를 사든 뭐 어떻게 사든 살 테니 >> 이걸 뭘로 팔로우하겠냐 내가 한국면 가장 유사한 자산으로 팔로우할 수밖에 없잖아요. >> 그렇죠. >> 그래서 그래서 취득세 한번 내고 사는 거니 >> 응. 그냥 취득세가 콜옵션 가격이라고 생각해 주면 안 됩니까? [웃음] >> 근데 취득세는 모두 다 내잖아요. >> 그러네. >> 예. 그래서 이제 싱가폴 같은 경우에는 1주 1주택하고 1주택이라고 하더라도 비거주용인 경우에는 아까 이제 세율를 높게 하는 이유가 그런 차원에서 이제 >> 예. 그렇게 되는 거거든요. >> 음. >> 그래. 1주택자인데 거주자 그니까 기본적으로 예를 들면 뭐 한 3% 1% 정도의 보이스를 먹기고 직접 본인이 사 들어가서 살면 좀 깎아 주고 해서 좀 부담을 낮춰 주고 그냥 그 갭 투자한 사람한테 그대로 1%를 받고 요런 식으로 설계를 하는 건가요? >> 싱가포이요? >> 아니 아니 그 말 그 >> 요즘 우리 우리가 논의되고 있는 거 그건 우리가 표해져 싱가포르에서 오신 교수님 어떻게 합니까? [웃음] 뉴스 다 보실 텐데 그 그런 거 같아요. 예. 많이 더 알고 계시겠죠. 네. 저는 또 한 가지 약간 이제 두 분한테 여쭤보고 싶은게 똘똘한 한체에 대해서이 굉장히 부정적으로 얘기를 하잖아요. 한국에서. 근데 저는 >> 생각을 해봤는데 왜 그게 나쁜 거지?라는 >> 생각이 드는 거예요. >> 음. >> 그니까 안 나빠요. 교수님. 교수님 안 나쁘고요. >> 음. 똘똘한 한체가 나쁘면 질문을 이렇게 던질 수 있습니다. 똘똘한게 나빠. 한가 나빠. 둘중에 아니면 둘 다 나빠. >> 그 답을 좀 주세요. 일단 >> 근데 한가 나쁜 건 아니겠지 않겠습니까? 한채는 두 채나 세 채의 반대 개념이니 >> 네. 네. >> 저는 아주 개인적으로는 두 채가 더 좋다고 생각하거든요. 그거는 임대용 주택을 시장에 공급하니까 내가 재산이 100억이 있는데 100억짜리 집에 살고 있는 사람보다는 내가지 재산이 100억이 있지만 나는 10억짜리 집을 살면서 10억짜리 집 두채를 더 사서 임대를 놓고 나머지를 뭘 하는 사람을 더 우리나라는 국가에서 우대를 해 줘야지. 그걸 전세 끼고 사든 뭘 하든 >> 음 >> 아니 물론 7억 100억인데 100억짜리 집에 사는 사람을 비난할 것도 없고 열심히 산 결과니까 뭐 >> 박수도 쳐주고 해야 아무지만 굳이 그중에서 >> 떡 하나를 더 준다면 다주택한테 더 줘야 된다고는 생각하지만 개인적으로는 >> 음 >> 한국의 정서 일주택이 더 착해라고 생각한다면 똘똘한 한체에서 한체가 나빠는 아닐 거라고요. 그러면 똘똘한게 나쁘다는 얘기 아닙니까 지금? 그죠? >> 네. 네. >> 똘똘하다는게 뭐예요? 비싸고 좋고 좋은 집이죠. 그죠? 그니까 비싸고 좋은게 나빠잖아요. >> 아니, 비싸고 좋은 집을 내가 사 달라고 했어? 아니면 내가 그냥 내 돈 주고 샀는데. 그러니까 그냥 저는 이거는 아닙니다. 그냥 부에 대한 그냥 질시. 음. >> 그러나 그건 누구나 다 갖고 있죠. 저도 갖고 있고 >> 어 다른 사람들도 갖고 있고 저도 이번에 뭐 주식으로 돈 많이 번 사람 되게 질투하고 그렇더라고요. 어 그러니까 그거는 뭐 이제 이해되는 감정인데 이제 저의 생각은 그 감정을 그냥 아유 내가이 감정은 들지만 이거는 밖으로 드러내면 안 되는 거야. 마치 인종 차별이란 말을 밖으로 드러내면 안 되듯이 그건 사람에 대한 예의고 시스템에 대한 예의니까 그러면 안 돼라고 생각해야 되는데 우리나라는 그걸 그냥 노골적으로 드러내는 게 >> 음 >> 좀 >> 충분히 용인되고 심지어 용기 있다고 생각되는 그 문화가 좀 이상하다. 아직은 자본주의와 시장 경제가 충분히 성숙하지 못한 결과 아닌가라고 저는 생각합니다. 그냥 질문을 하셨길래 >> 근거 없는 주관적인 얘기를 해 드린 거예요. 아, 저는 그렇게 생각 안 하고 저렇게 생각했었는데 그러니까 똘똘한 한체라는게 지금 어떻게 보면은 그 조세 설계가 조금 잘못돼서 그쪽에 세제 혜택 그 혜택이라고 보면 혜택인 건데 그걸 많이 가져가니 >> 그 세 제도 설계를 좀 다시 좀 조정해서 그분들이 뭐 똘똘한 한 채 가지는게 죄입니까? 죄는 아닌데 합당한 세금을 >> 부과하자. 그 방향에 대해서 저는 동의하는 편이에요. >> 그러면 이제 한체에 대해서도 부과하자. 네라고 해야지 똘똘한 한체가 문제라고 표현하면 안 되죠. >> 아니까 똘똘한 한체라는 건 좀 고가에 한 집안체를 갖고 계신 분들이 세금을 생 상대적으로 좀 덜 내게끔 제도 설계가 돼 있다는 취지로 저는 받아들이고 있어요. >> 일각주택에 대한이 양도세 혜택 >> 네. >> 음. 그게 이제 과도하죠. 사실은 과도하죠. 양도세에서는 그런데 보유세에서는 아까 보여 드린 것처럼 많이 >> 사실 종부세가 이미 작동을 하고 있기 때문에 아까 P90, P75 같은 경우에는 훨씬 더 이제 더 많이 내고 있는 상황이잖아요. >> 그래서 이제 저는 >> 그 >> 근데 똘똘은 한체라는게 그 다주택자가 아니고 한체 가지신 분들이잖아요. >> 네. 맞아요. >> 근데 아까 말씀해 주셨지만 한채 가진 분들은 보유세가 낮았잖아요. >> 보이세도 낮고 >> 그럼에도 불구하고 보유세가 낮았지만 그럼에도 불구하고 그 P 50 저렴한 가격 사람보다 훨씬 많 >> 똘똘한 한체는 보이스 안 났다니까요. 안 똘똘한 한체가 우리나라는 다른 나라보다 보이스를 안 돼서 >> 예. 그니까 물론 이것도 다른 나라보다 좀 낫지만 대비로 봤을 때는 P 50이 훨씬 많이 났고 이거는 장기자 얘기는 엊그제도 우리 국세청장도 심지어 얘기했는데요. 50억에 산 집이 200억 되기도 해요. 요즘에 그렇잖아요. 근데 주 일각 유주택이면 150억에 대해서 10년 넘게 보유하셨으면 세금 거의 안 내잖아요, 지금. 그 이거는 이렇게 먹고도 세금을 안 내라고 하는 생각은 할 수 있을 것 같아요. 그냥 그냥 조세에 대한 막연한 생각으로써. 물론 삼성전자도 50억에 사서 200억 되면 세금 하나도 안 내니까이 그것도 문제게 문젠데 >> 음 >> 이거를 세금을 하나도 안 내게 하는게 맞나?라는 라는 이야기를 이제 하시는 거고 그거는 마치 이제 5억에 사서 20억 된 분도 똑같이 세금 내야지 50억에 사서 200억 된 분도 그고 세금 내야 된다고 생각하면 그런데 궁금한 건 그 양도 차익에 대해서 일가고 일주택이면 대체로 다 이렇게 많이 가져가세요 하는게 전 세계의 다른 조세들도 그래요. 아니면 >> 우리만 좀 많아요. 그건 혹시 >> 양도세 >> 양도세와 관련해서 >> 양도세 같은 경우도 우리나라가 좀 높은 편이긴 하죠. 굉장히 아까 뭐 말씀드린 대로 뭐 싱가포은 양도세가 아예 없고 없는 나라가 굉장히 많고 있는 데가 이제 우리랑 일본 >> 뭐 그 정도고 그다음에 미국도 있지만 미국은 양도세에서 이제 뭐 거의 50만 불까진가는 네. >> 어. 어. 그러니까 이제 미국은 오히려 일가고 일주택이라도 50만 불까지만 양도차액에서 빼주고 나머지에 대해서는 과세를 하니 >> 아 하긴 하죠. 근데 50만 불이면은 7억 5천 >> 7억 5천인데 우리는 [목을 가다듬음] >> 12억까지 봐주잖아요. >> 그 근데 우리는 12억까지 봐주는 것도 있고 우리는 그러니까 50억에 사서 200억 됐어도 150억을 거의 뭐 >> 100억 넘게 봐 주니까 >> 음 >> 이건 좀 그렇다. 이걸 만약에 미국에서 일했으면이 사람들 세금 많이 낼 거다. 음. 라는 논리니까 충분히 무슨 말인지 이해는 되는데 >> 음 >> 그게 미국이 독특한 건지 >> 아니면 그니까 저는 그건 미국과 비교하면 우리가 많이 제너러스데 또 양도세 뭐 보유세 취득세 다 합치면 우리나라가 세금을 많이 낸다 하니 근데 이거는 [콧방귀] 아마 1가구 1주택 말고 다주택자들이 세금 많이 내서 세금 많이 낸 거로 잡히는 것 같긴 합니다. >> 솔직히 일가 예 그렇죠. 음히 많이 >> 그죠. 그러니 그 컨 그거는 그렇게 가는게 약간 세계 트렌드에 따르는게 맞는 건지 그걸 잘 모르겠어요. >> 음. 저는 이제 오히려 어떻게 생각하냐면 거래세를 좀 낮춰 가지고 거래가 좀 빈반하게 일어났으면 좋겠다라고 생각을 취득세랑 양도세 마찬가지. 거래세라는 거는 취득 양도를 둘 다 포함한 거죠. 그러니까 좀네. >> 음. 음많이 사고 좀 그래야지 아까 뭐 빌라를 사고도 빨리 팔고 또 트랜잭션 포스트가 너무 큰 거예요. 우리는 >> 뭐 한번 사고 팔기가 그러니까이 매물이 안 나올 수밖에 없어요. 그니까 락인이 되는 거예요. 그게 사람들이 계속 팔지 못하고 이걸 팔고 다시 사자니 어 세금이 너무 무서우니까 장특 공제 받아도 세금이 크죠. >> 네. 근데 이게 만약에 거래세가 좀 낮춰지고 거래가 활발하게 되면은 훨씬 공급도 더 많이 나오고 >> 이게 시장이 좀 잘 돌아가면서 >> 훨씬 이제 수요하고 공급이 매칭이 될 거 같거든요. 지금은 특히 서울가치 >> 공급이 굉장히 비탄성적으로 타이한 그런 도시에서는 >> 당연히이 매물이 제 그 판매 시장에서 매물이 나와줘야 되는데 >> 안 파는 거예요. 아무도 안 사고 >> 너무 세금이 비싸서 거래 자체가 너무 >> 빈도가 너무 떨어지는 거예요. >> 그러니까 그거는 집값의 문제가 아니라 그 나라 국가 경제의 효율 문제라는 말씀이죠. >> 근데 그게 집값에도 영향을 미친다는 거죠. 제 얘기는 왜냐면 그 이제 경제학의 필터링이라는 리가 있잖아요. 그래서 보면은 결국은 저희가 뭐 예를 들어 서울에 있는 모든 사람의 >> 음 >> 모든 가구를 인컴과 뭐 웨어스 기준으로 해 가지고 1등부터 쭉 세우면이 사람이 가장 제일 좋은 1등 집에 살고 이제 이렇게 되는 거잖아요. 예 그러면 >> 다시 또 이제 새로운 아파트가 생기면 1등인 사람은 그 세 집에 가고 >> 2등인 사람이 1등으로 올라오고 요렇게 이제 올라가면서 밑에 이제 또 어포더블한 하우징이 생겨서 이렇게 계속 순환이 되는 거잖아요. 근데 이렇게 되려면 거래가 계속 있어야 >> 거래가 있어야죠. 그렇죠. 그렇지 그렇지. >> 예. 근데이 1등이 안 나가고 계속 있다고 생각해 보세요. 그러면은 1등 집이 2등으로 못 내려가고 2등 계속 정체되는 거예요. 이게 >> 음. 1등분이 집 팔고 나가서 또 새로운 좋은 집에 들어가셔야 전반적으로 국민들의 주거 수준이 한 단계씩 다 올라간다는 거. >> 그렇죠. 근데 그렇게 하려면은이 사람이 집을 팔 수 있도록 좀 인센티바이즈를 해 줘야 되는데 지금의 한국의 제도는 거래세가 너무 높다 보니까 이거 >> 예. 이거를 팔고에 대한 양도세도 그렇지만 또 새로 사기에도 너무 부담스러운 예. 음. >> 그래서 그게 쉽지 않다고 보여져서 >> 다주택자 입장에서선 양도세도 많고 거래 비용도 높은데 1주택자는 양도세도 많이 깎아주고 취득세도 국제 비교로는 별로 안 비싼 것 같기는 하던데 국제 비교로도 그건 대충 다른 나라 취득세를 제가 찾아본 적이 있는데 취득세가 나라마다 표준은 없는데도 >> 1주택 예 1주택은 비슷하긴 해요. 그 정도니까 >> 비슷하긴 [콧방귀] 합니다. 음. >> 근데 이제 양도세 같은 경우가 우리는 장 공제 그런 걸 받으려면 10년이 >> 10년 있어야 되니까 맞아요. 5년 만에 집하는게 죄가 아닌데 >> 그럼요. 싱가포은 아까 단기 매도세는 3년까지만 먹기고 그 뒤부터는 그래서 엄청 손바김이 많아요. 싱가포은 음 >> 되게 많이 사고 팔고 하거든요. 근데 이제 우리는 최소 10년을 기다려야 된다. 싱가포에 없어 오신 분한테 할 말은 아닌데 싱가폴보다 뭔가가 더 과격하거나 뭔가가 더 하쉬하면 [웃음] 이상한 거다라고 그냥 생각하는게 맞는 거 같습니다. 내가 싱가포르한테 뭐라고 할 건 아니지만 싱가포르라는 나라는 정말 >> 음 >> 어 그런 나라 그런 거의 장점도 이제 발휘되는 나라이긴 하지만 진짜 싱가폴보다 심하면 우리 반성할 거가 많다. >> 음 >> 그렇죠. 아니랍니다. [웃음] 이%가 실현한 거라고 빨리 사고라고 >> 뭐가 심하다는 건지는 잘 모르겠지만 [웃음] 예. 네 싱가포이라는 나라가 이제 >> 대체로 시장 경제도 참 잘하는 나라이긴 한데 특정 분야에 대해서는 >> 야 이게 전체주의야 막 사회주의야 뭐 이제 이런 것들도 꽤 영 요소가 들어가 있 버무려져 있는 나라다 보니 >> 맞아요.음 >> 그러니까 특히 이제 부동산과 관련해서는 특히 그 부분은 특히 그렇잖아요. 금융이나 이런 건 매우 자유롭지만